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销售利润双丰收喻林强履新金科股份总裁1

2020-07-10 09:29:24| 来源:| 编辑:| 点击:3次

销售利润双丰收,喻林强履新金科股份总裁

作为渝派房企代表——金科股份()在行业低潮期的2018年,逆市成功实现千亿销售额的目标。

2月14日,金科股份发布公告称,公司董事会审议并通过了《关于公司聘任喻林强先生为总裁的议案》。虽然有2张反对票,但不足以阻止喻林强被委任为金科股份总裁。而且此后,喻林强还将进入董事会,成为金科股份非独立董事。

事实上,喻林强在17年前就已加入金科股份。在升任总裁之前,喻林强长期在金科股份重庆区域担任要职。2013年3月至2019年1月,喻林强任重庆区域公司董事长兼总经理。重庆作为金科的诞生地,一直都是金科股份的大本营和持续深耕的城市。重庆对于金科的战略地位很是重要。2018年,金科跻身千亿俱乐部,重庆区域的贡献不小。

此前,2018年10月20日,金科股份发布了三季度报告,公司及其所投资的公司实现销售金额约868亿元(含非地产板块),同比增长约97%。公司实现营业收入约269亿元,同比增长约49%;净利润约24亿元,同比增长约122%;归属于母公司所有者净利润约22亿元,同比增长约131%。无论从销售额还是利润情况来看,金科股份的业绩都十分亮眼。

在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中,金科股份以67.02的综合得分,位列第16位。

去化压力下降

金科股份是一家成立已有20年的重庆区域房企。2015年A股股灾爆发前,金科股份实际控制人黄红云家族通过疯狂减持套现45亿元。虽然后来黄红云因为涉“徐翔案”而暂时在资本市场偃旗息鼓,但是其控制下的金科股份却显现出更大的野心。2016年销售额仅319亿元的金科股份设下四年规模扩张计划,年冲击2000亿元销售目标。

基于销售的需要,金科股份在2017年就已经开始加大拿地力度。2017年新增土地计容建筑面积为1245万平方米,同比增长103.06%。2018年也保持了高频的拿地动作。

截至2018年三季度,金科已经新获取了92个土地项目,新增计容建筑面积约1771万平方米,同比增长超过110%。进入第四季度,金科陆续在河北正定、广州、昆明等地获取了土地。

目前,金科的城市战略已经形成以二线和强三线城市为主,一线、四线城市为辅的“三圈一带、核心25城、八大城市圈”战略。

2017年金科股份的期末土地储备面积大幅上升78.8%达到3300万平方米,但由于签约面积的同步上升,期末土地储备倍数并没有明显变化,仅较2016年上升了5.7%。

与2017年相同,2018年上半年金科股份在持续增加土地储备的同时,公司签约销售面积同比上升83.9%,达到697万平方米,因此公司土地储备倍数为5.16,较2017年同期5.27下降2.1%,低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数7.96,土地储备略显不足。

随着销售业绩的不断提高,2018年金科股份的去化压力有所下降。2018年上半年,金科股份反映企业去化压力的指标“存货/平均预收账款”为2.23,较2017年同期2.83下降21.2%,低于标准排名统计的100家上市房企的中位数2.69。截至2018年三季末,金科股份“存货/平均预收账款”指标为2.5,同比下降10.7%,去化压力较小。

值得注意的是,金科股份的预收账款周转率自2016年起就一直呈现下降趋势。2018年上半年,金科股份的预收账款周转率为0.29同比下降12.1%,刚刚达到标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数。

截至2018年三季度,公司预收账款周转率为0.48,同比下降11.1%。虽然销售额在加速上升,但金科股份预收账款结转收入的速度很慢。

长此以往,必然会影响公司的资金周转。

盈利能力逐渐增强

2018年前三季度,金科股份实现营业收入268.93亿元,同比增长48.8%;归母净利润21.91亿元,同比增长131.3%,净利润同比增速再次突破前期新高。其中三季度营业收入和归母净利润增速分别为48.15%、209.9%。

金科股份的毛利率在前几年波动较大,2016年毛利率为20.74%,为近五年最低值。随后随着市场回暖,销售项目进入结算,毛利率水平也随着回升。截至2018年第三季度,金科股份毛利率已升至25.95%。比2017年相比,提高了4.6个百分点。不过,金科股份毛利率依然低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数26.52%。

业务快速发展的同时,金科股份的期间费用在2016年之后也有一定程度的提高。2018年上半年,金科股份的销售费用、管理费用和财务费用分别同比增加91.3%、73.8%和177.5%,其中财务费用受到利息费用化金额增加的影响,较上年同期增加将近两倍。

2018年上半年,金科股份的期间费用率为12.85%,高于标准排名统计的100家上市房企的中位数10.75%。截至2018年三季度,金科股份的期间费用率为11.39%,但较年中有所下降

销售利润双丰收喻林强履新金科股份总裁1

偿债能力有压力

负债方面,金科股份扣除预收账款之后的资产负债率在2016年之前一直保持在77%左右的水平。在2016年触底72.8%之后,金科股份调整后的资产负债率在2017年五年来首次突破80%达到最高值80.47%。

根据金科股份2018年三季报,其总负债约为1742.62亿元,调整后的资产负债率约为75.67%,与去年同期的78.88%所有下降。

与资产负债率的趋势类似,金科股份的净负债率同样分别在2016年和2017年达到近五年的最低值和最高值。截至2018年第三季度,金科股份的净负债率为149%,较上年同期231.02%下降82个百分点。

虽然金科股份的资产负债率和净负债率都有所改善,但是两项指标均位于标准排名统计的100家上市房企的中位数(74.12%和80.84%)之上。

此外,金科股份在2018年半年报披露的融资数据中显示,公司在今年中期的平均融资成本为6.78%,而当期行业的融资成本均值则为6.07%,同样显示出了金科股份较大的债务压力。

财务数据显示,金科股份调整后的速动比率和现金比率均有下降,并且下降现象一直持续至第三季度。

2018年上半年,金科股份调整后的速动比率为1.31,现金比率为0.74,均超过了标准排名统计的100家上市房企的3/4分位数。

从行业排名来看,金科股份的短期偿债压力较小,现金也较为充足。但是近几年来金科股份调整后的速动比率和现金比率一直波动较大。

金科股份2018年三季度短期借款66.4亿元,一年内到期的非流动负债为214.8亿元,二者合计281.2亿元。这一负债水平已经非常接近公司当期货币资金的293.2亿元。

并且,从现金流情况来看,2018年三季度公司经营现金流净额为17.2亿元,较上季度环比下跌51.4%,公司现金流再次出现下滑的风险。

长期偿债能力方面,标准排名采用“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”指标来衡量。金科股份在2018年中期“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”这一指标为0.56,较上年同期0.64下降12.5%,低于标准排名统计的100家上市房企的中位数0.67。到2018年三季末这一指标回升至0.6,略高于上年同期的0.59。

“绿色”成就美好生活新价值

2018年6月28日,标准排名发布《2018中国绿色地产指数报告》,根据中国房企获得绿色建筑星级认证建筑面积数据显示,金科践行绿色环保,荣膺“2018中国绿色地产TOP10”,标志着金科在绿色建筑行业发挥了绿色地产引领者的作用。

金科在绿色科技领域深耕多年。2017年5月,金科位于重庆的巫山·金科城一期、金科西永二期和金科天元道3大项目获得绿色建筑二星设计标识。2018年9月,金科观澜(一期)(居住建筑部分)和金科维拉莊园(居住建筑部分)两大项目获得绿色建筑二星级设计标识认证,使得金科在这两次排名中位居首位。

作为领先城市进程中最坚定的“美好生活服务商”,金科以“美好你的生活”为使命,积极推动产品创新、模式创新,以“新地产+新服务”连接用户,打造优质生活方式,从人居需求出发,不断超越。

其中新地产就包括绿色住宅、产业地产、商业地产,在住宅方面金科一直致力于打造绿色住宅。金科在项目规划初期就从景观绿化、能源系统、空气环境、建筑材料、废弃物处理、水、光等方面入手,在保证每项指标在完全符合国家标准的基础上再超越,力求让每一位业主都能感受“绿色住宅”的美好。

同时,金科早已成立“生命建筑研究小组”,致力于推出以金科“生命建筑”核心内涵和重要技术为基础的金科技术概念宅。目前金科正在细化研究智慧体系、基因体系、有机体系三大体系下的多项技术,形成体系和模块,最终将研究成果成套输出到金科旗下的各个住宅项目中。

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